Co stało się ze 150 000 domów, które zniknęły z rynku wynajmu w Hiszpanii?

W momencie, gdy Hiszpanie znów wychodzą na ulice, aby protestować przeciwko wynajmowi mieszkań przez turystów i domagać się niedrogich mieszkań , eksperci uważają, że w ostatnich latach tysiące nieruchomości mogło zniknąć z rynku wynajmu długoterminowego.

Powszechnie wiadomo, że Hiszpania zmaga się z kryzysem mieszkaniowym. Jest to szczególnie prawdziwe w okresie po pandemii, kiedy połączenie niskiej podaży i rosnącej liczby wynajmowanych mieszkań turystycznych spowodowało inflację rynkową. W wielu miastach w całym kraju ceny wzrosły tak szybko, że mieszkańcy są zmuszani do opuszczania swoich dzielnic. Obecnie wynajem kosztuje Hiszpanów średnio 47 procent ich pensji, podczas gdy same pensje wzrosły zaledwie o 7,4 procent w ciągu ostatnich trzech lat.

CZYTAJ WIĘCEJ: Jak turyści wynajmujący mieszkania w Hiszpanii wypychają mieszkańców z obrzeży miast

Właściciele (bardzo często hiszpańscy właściciele, trzeba przyznać) coraz częściej wycofują swoje nieruchomości na wynajem z rynku i zamieniają je w znacznie bardziej dochodowe Airbnby. Wielu zatem obwinia tę postrzeganą chciwość za jedną z podstawowych przyczyn kryzysu mieszkaniowego w kraju, wraz ze wzrastającą liczbą turystów i cyfrowych nomadów przybywających do kraju, którzy również przyczyniają się do problemu.

Ale może być też inny powód, którego socjalistyczny rząd hiszpański mógł nie przewidzieć. Interesujący artykuł opublikowany niedawno w hiszpańskim dzienniku El Mundo wskazał na kontrowersyjne prawo mieszkaniowe kraju, które właśnie obchodziło drugą rocznicę, jako główny powód.

PRZECZYTAJ TAKŻE: Pięć powodów, dla których hiszpańskie prawo mieszkaniowe zawiodło

Powołując się na ekspertów z branży, raport stwierdza, że ​​od czasu uchwalenia ustawy w maju 2023 r. z rynku hiszpańskiego zniknęło aż 150 000 nieruchomości przeznaczonych na wynajem.

Według danych serwisu Idealista , zajmującego się nieruchomościami, ogólna liczba dostępnych mieszkań spadła o 17 procent, natomiast inne badanie przeprowadzone przez Rental Observatory of the Fundación Alquiler Seguro szacuje, że zniknęło nawet 120 000 mieszkań, a do końca 2025 roku liczba ta wzrośnie do 150 000.

Z danych wynika, że ​​w przypadku czterech na dziesięć agencji nieruchomości w Hiszpanii podaż nieruchomości przeznaczonych na wynajem długoterminowy w ich portfelach spadła o ponad 50 procent od momentu wejścia w życie ustawy, podczas gdy popyt nadal rośnie o ponad 20 procent.

Co się więc tu wydarzyło?

Złe prawodawstwo?

Ceny gwałtownie wzrosły pomimo prób interwencji rządu, twierdzą eksperci, głównie z powodu spadku podaży na rynku. Jest to coraz powszechniejszy problem w całym kraju. Dane miast El Mundo pokazują, że w Barcelonie zapasy spadły o 46 procent. W Kordobie liczba ta wynosi 66 procent; w Bilbao i San Sebastián 36 procent; w Palmie 35 procent; w Sewilli 31 procent; w Maladze 23 procent; a w Madrycie 21 procent.

Dziennik El Mundo posłużył się także mniej znanym, ale pouczającym wskaźnikiem, aby zmierzyć skalę kryzysu mieszkaniowego w Hiszpanii.

„Innym sposobem pomiaru tego” – stwierdza – jest przyjrzenie się „konkurencji między potencjalnymi najemcami o oferowane mieszkania”. Patrząc na to, ile osób konkuruje o nieruchomości na wynajem w różnych miastach: „W Barcelonie średnio na jedno ogłoszenie przypada 61 rodzin, a następnie Palma (57), Madryt (42), Bilbao (37), San Sebastián (37) i Sewilla (35)”.

Niektórzy eksperci obwiniają o to limity czynszów na „obciążonych” rynkach najmu. Zgodnie z prawem mieszkaniowym obszary uznawane są za „obciążone”, jeśli ceny przekraczają wskaźnik cen konsumpcyjnych (CPI) ich prowincji o pięć punktów lub jeśli rodziny przeznaczają ponad 30 procent swojej pensji na płacenie czynszu. Była to jedna z bardziej kontrowersyjnych części prawa.

CZYTAJ TAKŻE: Jak prywatyzacja 2,7 miliona mieszkań komunalnych doprowadziła do kryzysu mieszkaniowego

Jak dotąd tylko Katalonia i Kraj Basków zastosowały te limity, ale Hernández i Fosch twierdzą, że „efekt jest wystarczający, aby wysłać wiadomość innym inwestorom i właścicielom o tym, co może ich czekać, jeśli wszystkie regiony pójdą w ich ślady”.

„To jest zatem podstawowy powód ucieczki wielu właścicieli z rynku wynajmu długoterminowego mieszkań” – dodają. Idealista przeanalizowała dane z 15 największych katalońskich miast i zauważyła, że ​​liczba długoterminowych umów najmu spadła o 21,5 procent od czasu wejścia w życie ustawy mieszkaniowej i limitu czynszów.

Mówiąc prościej – czy właściciele nieruchomości przyjrzeli się limitom cenowym w Katalonii i Kraju Basków i podjęli decyzję o wycofaniu swoich nieruchomości ze sprzedaży, zanim podobne przepisy zaczną obowiązywać w ich regionie?

„Wielu właścicieli nie chce wystawiać swoich domów na wynajem długoterminowy z powodu niepewności i strachu przed tzw. inquiocupación” – powiedział Ferran Font, dyrektor ds. badań w serwisie Pisos.com, w wywiadzie dla El Mundo .

CZYTAJ TAKŻE: Inquiokupas – typ przybyszów, których najbardziej obawiają się właściciele domów w Hiszpanii

„Widzimy również, że spadkobiercy, którzy wcześniej decydowali się na wynajem swoich nieruchomości i uzyskanie zwrotu z inwestycji w czasie, teraz decydują się bezpośrednio na sprzedaż, ponieważ nie chcą podejmować ryzyka związanego z najemcami i chcą skorzystać z obecnych cen sprzedaży” – dodaje Font.

W rezultacie wiele nieruchomości, które od dłuższego czasu znajdowały się na rynku wynajmu, jest teraz wystawionych na sprzedaż.

Wynajem tymczasowy

Niezależnie od tego, czy właściciele faktycznie sprzedadzą, czy po prostu wycofają nieruchomość z rynku, wiele tysięcy tych mieszkań ostatecznie stanie się obiektami wynajmu sezonowego/tymczasowego lub krótkoterminowego dla turystów, jak w przypadku serwisu Airbnb.

El Mundo cytuje dane, z których wynika, że ​​w Maladze, jednym z miast najbardziej dotkniętych ucieczką niedrogich nieruchomości na wynajem, dochód z mieszkania turystycznego może przekroczyć dochód z konwencjonalnego wynajmu nawet o 400 procent. Limity cenowe i przepisy w niektórych regionach to jedno, ale w wielu przypadkach w innych częściach Hiszpanii odpowiedź wydaje się jasna: zysk.

W rzeczywistości wielu właścicieli nieruchomości decyduje się teraz na wynajem sezonowy lub pokoje jako sposób na obejście przepisów prawa mieszkaniowego. Tymczasowe umowy i pokoje stały się furtką dla właścicieli nieruchomości, którzy wykorzystali je jako sposób na podniesienie cen i uniknięcie opłat agencji nieruchomości. Według danych ze specjalistycznej witryny Idealista, wynajem sezonowy nabrał rozpędu, notując 25-procentowy wzrost podaży rok do roku w pierwszym kwartale 2025 r. i obecnie stanowi 14 procent całego rynku wynajmu w Hiszpanii. W Barcelonie 47 procent oferowanych domów to wynajem sezonowy, podczas gdy w San Sebastián stanowią one 37 procent całości.

W obliczu wszystkich ostatnich zmian prawnych i niepewności niektórzy właściciele nieruchomości wolą po prostu pozostawić swoje nieruchomości puste. Według danych z badania Fotocasa Research, prawie 3 procent właścicieli domów w Hiszpanii ma pustą nieruchomość, ponieważ jest ona w stanie nadającym się do zamieszkania, ale także z powodu obaw o brak zapłaty lub uszkodzenie nieruchomości (18 procent) i obaw o brak możliwości odzyskania jej w przypadku niewywiązania się z płatności (10 procent).

Oczywiste jest, że kombinacja czynników spowodowała masową ucieczkę nieruchomości z hiszpańskiego rynku wynajmu. Oczywiście jednym z nich jest chęć zysku ze strony właścicieli, co wielu w Hiszpanii mogłoby nazwać czystą chciwością, ale wydaje się również, że hiszpańskie rządy próbowały interwencji rynkowych, takich jak pułapy cenowe – jakkolwiek dobrze zamierzone – wywołały niepewność na rynku, wystraszyły wielu właścicieli i zmusiły ich do poszukiwania luk lub sposobów obejścia nowych przepisów.

CZYTAJ WIĘCEJ: Dlaczego właściciele mieszkań w Hiszpanii pozostawiają je puste, zamiast wynajmować je na dłuższy okres